​Opleveren wordt nooit meer hetzelfde: wat er gaat veranderen

Expertartikelen | 3471 keer bekeken
​Opleveren wordt nooit meer hetzelfde: wat er gaat veranderen

In april is de Wet Kwaliteitsborgen voor het Bouwen naar de Tweede Kamer gestuurd. Deze wet moet een andere wijze van bouwtoezicht in het leven gaan roepen, en zal, als die wordt aangenomen, zorgen voor een verbetering van de positie van de opdrachtgever ten opzichte van de aannemer bij de oplevering van een werk. Wat gaat er veranderen, en wanneer?

Opleveren betekent niet meer of minder dan het opnemen van het werk, en vervolgens het goedkeuren door de opdrachtgever. Het gevolg onder de huidige regeling van de oplevering is groot. Na oplevering is de aannemer niet meer aansprakelijk voor na oplevering geconstateerde gebreken, behoudens als de opdrachtgever kan aantonen dat het gebrek is te wijten aan fouten in het werk van de aannemer, diens onderaannemer(s) of de materialen die de aannemer gebruikt heeft.

Nu: opdrachtgever heeft bewijslast
In veel gevallen levert de opdrachtgever het ontwerp aan voor de te verrichten werkzaamheden. Dat ontwerp is niet alleen het plaatje hoe het er uit gaat zien, maar ook de eisen waaraan de werkzaamheden moeten voldoen. Wat voor wapening moet er voor een aan te brengen gietvloer worden gebruikt? Van wat voor beton moet de vloer worden gemaakt?

Ontstaat er een scheur in de nieuw aangebrachte gietvloer, dan is het aan de opdrachtgever om aan te tonen dat dat gebrek het gevolg is van het werk van de aannemer. De aannemer hoeft slechts te stellen dat de scheur kwam door het door de opdrachtgever aangeleverde ontwerp. De opdrachtgever heeft op dit moment de bewijslast.

Toekomst: aannemer heeft bewijslast
Met de nieuwe wet wordt de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen.

Dit draait de bewijslast dus om. In het voorbeeld hiervoor: de aannemer moet aantonen dat het gebrek aan de gietvloer niet aan hem is te wijten, maar dat de scheur het gevolg van een ontwerpfout is.

Van deze bepaling kan de aannemer in overeenkomsten met consumenten niet afwijken. Doet hij dat wel, en wordt er over geprocedeerd, dan zal de rechter die bepaling nietig verklaren: die is daarmee dan niet van toepassing. In overeenkomsten met professionele opdrachtgevers (projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties) kan wel van deze bepaling worden afgeweken, maar dan alleen bij overeenkomst. Een verwijzing in algemene voorwaarden zal niet volstaan.

Wat verandert er voor de aannemer?
Voor de aannemer is het zaak de manier van opleveren anders in te richten. Stel, de aannemer levert nieuwe deuren. De opdrachtgever gaat vervolgens verhuizen en meldt zich een maand later met klachten over deuken in de deur. Het zou zomaar kunnen dat de verhuizers die hebben veroorzaakt. Onder de huidige wet kan de aannemer verwijzen naar het proces-verbaal van oplevering: is er geen gebrek aan de deur genoemd, dan is het aan de opdrachtgever om aan te tonen de deuken toch door de aannemer komen. Onder de toekomstige wet zal de aannemer moeten aantonen dat die deuken er niet waren ten tijde van de oplevering. Dat stelt hogere eisen aan wat de aannemer in het proces-verbaal van oplevering opneemt: “deur tussen gang en woonkamer: geen gebreken”.

Verder zal de aannemer de tekeningen en berekeningen die hij van de opdrachtgever krijgt, goed moeten bewaren. De wettelijke verjaringstermijn is twintig jaar na oplevering, die termijn kan in algemene voorwaarden en de overeenkomst worden verkort. Maar ruim het bouwdossier dus niet te snel op. De aannemer zal het bewijs dat een gebrek niet aan hem ligt, immers zelf moeten dragen.

Wet Kwaliteitborgen voor het Bouwen
De Wet Kwaliteitborgen voor het Bouwen moet dat gaan veranderen. Het is de bedoeling dat de wet in 2018 in werking zal treden. Hou er echter rekening mee dat opdrachtgevers zullen anticiperen op de nieuwe wet. Het is voor de aannemer dan ook zaak om nu al bewust te zijn van de gevolgen die aan oplevering verbonden zullen zijn.


Remco Smith


Blijf altijd op de hoogte
Meld jezelf nu aan voor de RenovatieProfs nieuwsbrief en ontvang het laatste nieuws, trends en aanbiedingen.


Meld je aan voor de nieuwsbrief

Meld jezelf nu aan voor de nieuwsbrief van Renovatieprofs en ontvang het laatste nieuws, trends en aanbiedingen.

Reacties (4)

Reageren
  • 29.05.2016 - 15:09 uur | Remco Smith

    @Robert-Jan de Bruin: het zal een flinke omschakeling brengen bij aannemer, opdrachtgevers en adviseurs. Maar ergens zit er wel iets van redelijkheid bij dat de opdrachtgever (niet zelf zijnde een bouwer of professional in de bouw) niet meer hoeft aan te tonen dat de aannemer, die immers dagelijks op de bouw is, iets fout heeft gedaan. De aannemer kan dat normaal gesproken beter bewijzen dus er is echt wel wat te zeggen voor de omdraaiing van de bewijslast

  • 29.05.2016 - 15:03 uur | Remco Smith

    @ Jaap van den Bosch, dank voor je reactie, mijn excuses dat ik niet eerder heb gereageerd.
    Wat de grote overeenkomst zal zijn tussen de huidige wet en de toekomstige wet, is dergelijke kluwen van rechten en verplichtingen. Dat zal nooit verdwijnen, onder andere omdat iemand altijd wel een mannetje van het een of het ander kent. Jouw voorbeeld van de ondervloer en de marmeren dekvloer is wat dat betreft duidelijk. Wat gaat veranderen, is dat onder de huidige wet de opdrachtgever moet aantonen dat een gebrek probleem aannemer is. Onder de nieuwe wet (vanaf 2018, maar de opdrachtgever kan nu ook al anticiperen op de nieuwe wet en waarom niet!) is het aan de (hoofd)aannemer die wordt aangesproken vanwege een gebrek om aan te tonen dat het niet aan hem ligt. De bewijslast wordt dus anders

  • Robert-Jan De Bruin
    29.05.2016 - 13:23 uur | Robert-Jan De Bruin

    Als een opdrachtgever er voor kiest om voor een dubbeltje op de eerste rij wil zitten dan is het voor hem belangrijk dat de door hem ingeschakelde partij aan geeft volgens welke voorwaarde hij kan beginnen en dat de opdrachtgever dit goed coördineert. Dit coördineren kost tijd en geld voor de opdrachtgever. Misschien kost het dan wel meer dan hij bespaart.... De wet op de kwaliteitsborging is een nieuwe kans dat alle partijen in de bouw de juiste voorwaarden stellen voordat zij aan de slag gaan en dat zij vervolgens hun proces en het eindresultaat aantonen zodat een ander kan beginnen met zijn waarde toevoeging.

  • 12.05.2016 - 10:27 uur | Jaap Van den Bosch

    En wat als er met derden wordt gewerkt?
    Het zal niet het eerste werk zijn wat ik heb mee gemaakt, dat er in het kader van geldbesparing delen niet door de aannemer worden gedaan of er naderhand worden uitgelicht, hij coordineert ze dan alleen maar, bijvoorbeeld de afwerkvloeren met vloerverwarming daar heeft de opdrachtgever een relatie met een bedrijf die dit voor hem een stuk goedkoper kan uitvoeren, en dit wordt ingepast in het werkschema, maar het is geen onderaannemer van de hoofdaannemer, en nu ontstaan er na de oplevering scheuren in die dekvloer, tja, die derden partij zou je denken heeft iets niet goed gedaan, maar die zegt, nee die constructievloer is de oorzaak, en die is niet van mij, en de aannemer is het daar niet mee eens.
    Tja, en hoe gaat dit nu dan verder onder die nieuwe wet, zit je dan weer in dezelfde rijstebrij als voorheen?, of hebben ze hier ook iets voor op de plank liggen?