Bouwen wordt nooit meer hetzelfde

Columns | 2660 keer bekeken
Bouwen wordt nooit meer hetzelfde

Op 21 februari 2017 heeft de Tweede Kamer het gewijzigde voorstel van wet aangenomen die een de kwaliteit van de bouw zou moeten verbeteren. Wat staat er in de wet, waar moeten opdrachtgevers en aannemers rekening mee houden en wanneer zal de wet van kracht worden?

Wat staat er in de wet?

De wet zal, als die van kracht is, zowel het publiekrechtelijke bouwrecht als het privaatrechtelijke bouwrecht ingrijpend wijzigen. De wijziging van het publiekrechtelijke bouwrecht ziet voornamelijk op het bouwtoezicht. Deze bijdrage gaat alleen over het privaatrechtelijke bouwrecht: de wet moet de positie van de opdrachtgever ten opzichte van de aannemer verbeteren.

De relatie tussen opdrachtgevers en aannemers

De waarschuwingsplicht
Nu al geldt dat de aannemer de opdrachtgever moet waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij die kende of hoorde te kennen (art. 7:754 BW). De nieuwe wet voegt daar een bepaling aan toe. Waarschuwen dient schriftelijk en ondubbelzinnig te gebeuren, en de aannemer dient te wijzen op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Onder schriftelijk wordt ook verstaan e-mail en andere elektronische communicatiemiddelen. In overeenkomsten met consumenten (de natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf) is deze bepaling dwingendrechtelijk: er mag niet van worden afgeweken.

In overeenkomsten met professionele opdrachtgevers mag dus wel worden opgenomen dat waarschuwen ook mondeling kan, maar de vraag is waarom men dat zou opnemen. Zowel voor de opdrachtgever als voor de aannemer voorkomt een schriftelijke waarschuwing de nodige juridische geschillen.

Dossieroverdracht
In artikel 7:757a BW wordt een nieuwe verplichting aan de aannemer opgenomen. Deze zal bij de kennisgeving dat het werk gereed is voor oplevering aan de opdrachtgever een dossier overhandigen met daarin onder meer de tekeningen en berekeningen, een beschrijving van de toegepaste materialen en de gegevens die nodig zijn voor onderhoud en gebruik van het bouwwerk.

Deze bepaling geldt voor aanneming van werk, dus ook voor klein onderhoudswerk of schilderwerk, om maar wat te noemen. De bepaling lijkt wellicht een administratieve verzwaring voor de aannemer mee te brengen, maar als de aannemer het dossier digitaal goed bij houdt, kan hij bij de kennisgeving alle informatie via WeTransfer, Dropbox of een USB-stick aanleveren.

Oplevering
Al eerder besproken: de bewijslast voor de aannemer na oplevering wordt anders (art. 7:758 BW). Nu is dat nog volgens standaardvoorwaarden als de UAV of AVA: de aannemer is na oplevering niet meer aansprakelijk behoudens indien de opdrachtgever aantoont dat een verborgen gebrek aan de aannemer is te wijten. Dat gaat worden: de aannemer is na oplevering aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij de gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen.

De teneur bij veel aannemers is, dat zij vrezen nu voor alles aansprakelijk te zullen zijn. Dat is niet het geval. De aannemer zal bij oplevering wel alert moeten zijn bij het opnemen van kleine beschadigingen, en juist ook voor het ontbreken daarvan. Zo kan hij voorkomen dat hij na oplevering aansprakelijk wordt gehouden voor schade waarvan hij meent dat deze is veroorzaakt door verhuizers of nevenaannemers. Maar het is niet zo dat de opdrachtgever de aannemer een jaar na oplevering voor beschadigingen aan bijvoorbeeld schilderwerk aansprakelijk kan houden. De wet verplicht de opdrachtgever tijdig te klagen voor een gebrek in de prestatie. Een jaar na oplevering is in een geval als dit normaal gesproken niet tijdig.

De aannemer zal wel zijn bouwdossier goed op orde moeten hebben. Spreekt een opdrachtgever een aannemer bijvoorbeeld vier jaar na oplevering aan vanwege scheuren in een betonnen vloer, dan is het voortaan aan de aannemer om aan te tonen dat de scheuren zijn te wijten aan het ontwerp.

De bepaling is voor overeenkomsten met consumenten van dwingendrechtelijke aard: er mag niet van worden afgeweken. Bij overeenkomsten met niet-consumenten mag er wel van deze bepaling worden afgeweken, maar niet via algemene voorwaarden. Afwijken kan alleen door overeenkomst.

Verzekering
Artikel 7:765 a BW kent een nieuwe bepaling, die alleen van toepassing is voor consumenten als opdrachtgever. In dat geval moet de aannemer de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig informeren over de wijze waarop deze is verzekerd. De aannemer moet informatie verstrekken over onder meer de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en het verzekerde bedrag.

Let wel: deze bepaling geldt niet alleen voor een nieuwbouwhuis, maar ook voor een uitbouw, de plaatsing van een nieuwe keuken of het schilderwerk. Vooral voor dergelijke aannemers zal dat wennen zijn, is de inschatting.

Opschorting
Artikel 7:768 BW bepaalt dat de opdrachtgever (alleen voor consument) na oplevering de laatste 5% niet aan de aannemer hoeft te betalen, maar bijvoorbeeld in depot kan storten bij de notaris. In de huidige wet staat dat de notaris na verloop van drie maanden na oplevering dat geld aan de aannemer stort, behoudens indien de opdrachtgever zich daartegen verzet. Volgens de nieuwe wet moet de aannemer in de periode tussen één en twee maand na oplevering de opdrachtgever schriftelijk vragen of zij de opschorting wil handhaven, met een kopie aan de notaris. Het is dan aan de opdrachtgever om binnen drie maanden na oplevering door te geven of notaris de laatste termijn naar de aannemer kan doorbetalen, of dat er nog gebreken zijn die een langere opschorting rechtvaardigen.

Wanneer gaat de wet in?

De Tweede Kamer heeft de wet nu aangenomen. Deze gaat voor advies naar de Raad van State en daarna moet de Eerste Kamer er over beslissen. Uitgangspunt is dat de wet per 1 januari 2018 van kracht wordt. De wet zal gelden voor overeenkomsten die zijn gesloten ná inwerkingtreding van de wet. Ga er echter van uit dat veel opdrachtgevers nu al ‘voorsorteren’ op deze wet en daar nu al onderdelen van in de overeenkomsten opnemen. 

Meld je aan voor de nieuwsbrief

Meld jezelf nu aan voor de nieuwsbrief van Renovatieprofs en ontvang het laatste nieuws, trends en aanbiedingen.

Reacties (2)

Reageren
  • 10.03.2017 - 11:39 uur | Jaap Van den Bosch

    In hoeverre moet je het woord "aannemer" lezen, vallen hier alle klussenbedrijven en dus ZZP ers ook onder? want die werken toch veel bij particulieren, en of die zo'n dossier nu al bijhouden, niet echt aannemelijk, en als die er dus ook onder vallen zal dat wel een extra administratieve belasting gaan worden, of wordt het een papieren tijger, want wie controleert dit allemaal?

  • 09.03.2017 - 11:13 uur | Remco Smith

    Naar aanleiding van mijn blog wees Chris Hamans mij er op dat de Bouwproductenverordering (Europese verordening) de aannemer verplicht om gebruikte producten te documenteren (artikel 7). Door deze aan de aannemer opgelegde verplichting zou normaal gesproken de overdracht van het bouwdossier simpel moeten kunnen plaatsvinden. Als de aannemer zich aan de verordening houdt, heeft hij dat dossier immers al paraat. Dus geen extra administratieve last.